Ориентиры: И девелопер и галерист

Сбываются декабрьские прогнозы экспертов: весной девелоперам, развивающим проекты торговых центров, стало остро недоставать арендаторов. Наибольшие трудности с заполняемостью, по мнению игроков рынка, испытывают несетевые и полноформатные региональные ТРЦ.

Наполовину пусты

Если до кризиса предварительные договоры аренды заключались примерно на 70-80% площадей таких объектов, то сейчас о предварительных договорах речь практически не идет. Более того, некоторые ритейлеры, все же заключившие их, уходят из проекта, аргументируя это сложной финансовой ситуацией. «В среднем “отваливается” около 20% арендаторов, с которыми до кризиса были подписаны заявки и договоры», — оценивает Евгений Ковров из компании «Магазин магазинов в ассоциации с СB Richard Ellis».

По данным «DVI холдинга», ТРЦ «КомсоМолл» в Екатеринбурге, в котором сейчас идет отделка внутренних помещений якорными арендаторами, готовится к открытию в августе этого года, но заполнен лишь на 50%. ТРК «Слава» (Волгоград), находящийся на стадии строительства второй и третьей очередей, — чуть более чем на 40%. В регионах торговые центры практически не заполняются, констатирует руководитель департамента брокерских услуг компании Astera Наталья Давиденко. Увеличивается число введенных объектов с торговой галереей, заполненной на 55-60%.

Ирина Каграманова, директор по внешним связям Tashir Group, связывает это с тем, что многие федеральные ритейлеры сворачивают региональные программы. «Сдать в аренду площади в несетевом ТЦ в регионах сейчас можно только местным операторам. Но они не могут поддерживать высокие ставки аренды», — говорит она. Наибольшие трудности в сегменте фэшн-ритейла — средний класс начал экономить на покупке одежды и обуви. В итоге привлечь арендаторов в полноформатный ТЦ сейчас сложнее, чем в специализированный, например формата DIY.

Но позволить себе простой площадей собственники ТРЦ не могут и вынуждены искать способы заполнить магазины, попутно привлекая покупателей. Простыми маркетинговыми ходами или скидками уже никого не удивишь. Многие ритейлеры, может, и рады бы воспользоваться «выгодными предложениями», да «финансы поют романсы». В ход идут методы, о которых в докризисное время никто и не помышлял.

Рыбки, Барби, реконцепции

К примеру, некоторые собственники торговых площадей предлагают крупным якорным арендаторам, присутствие которых существенно повышает привлекательность ТРЦ и позволяет привлекать других арендаторов, работать, оплачивая только коммунальные услуги. В компании «Магазин магазинов в ассоциации с СB Richard Ellis» в качестве примера приводят ТЦ «Феличита» в Санкт-Петербурге. Его якорные арендаторы «Кронверк Синема» и «Карусель» оплачивают только коммунальные услуги. А в московском ТЦ «Лотте Плаза» арендаторы торговой галереи одними из первых поголовно перешли на процент от оборота, и их основные платежи также составляет коммуналка.

В Tashir Group считают эффективным привлечение стратегических партнеров — якорных арендаторов. «Крепкий костяк основных якорей, состоящий из наших стратегических партнеров и собственных проектов, помогает стабильно привлекать других представителей розничного бизнеса», — объясняет Каграманова. К примеру, одним из таких партнеров Tashir Group является «Седьмой континент».

Владельцы торговых центров рассматривают и такие варианты, как организация выставок на месте пустующих площадей, покупка франшизы и открытие магазинов своими силами. Кроме того, некоторые девелоперы не исключают возможности использования незаполненных площадей под офисы. Например, делится Давиденко, так поступает «DVI холдинг» в своих ТРЦ.

Вячеслав Каминский, президент «DVI холдинга», рассказал, что в одном из ТЦ, принадлежащих компании, на пустующих площадях была открыта выставка аквариумных рыб. Договор аренды заключен по ставке 500 евро за 1 кв. м в год. В компании планируют постоянно организовывать подобные выставки. Для именитых художников они будут платными (размер оплаты не уточняется), но если речь идет о выставке работ школьников или студентов местных художественных училищ, то это будут социальные благотворительные проекты.

Но некоторые участники рынка считают, что дело вовсе не в благотворительности. К примеру, в концепт-сторе Cara & Co подобные выставки проводят довольно часто. Сейчас проводится выставка австралийского фотохудожника, а в конце мая планируется развернуть экспозицию в честь юбилея Барби.

«Данный прием помогает поддерживать интерес к нашему проекту. Не приходится высасывать из пальца информационные поводы, чтобы лишний раз напомнить о себе», — говорит владелица Cara & Co Роза Каменев. По ее словам, подобные мероприятия помогают генерировать покупательские потоки. Любители выставок невольно могут быть расположены совершить покупки в приятной атмосфере, уверена она. Евгений Ковров согласен: использование пустующих площадей под социальные проекты привлекает дополнительных посетителей.

Еще одним способом, по его словам, может стать реконцепция торгового центра или превращение торгового центра в lifestyle-центр. Хотя это требует продуманного подхода и существенных затрат. В качестве примера он ссылается на опыт переделки Brickyarb Moll в Чикаго в AJ Wright Bricktown Center в соответствии с предпочтениями пожилых групп населения, что потребовало изменить как состав арендаторов, так и внутреннее обустройство здания (покрытие пола, лестничные пролеты и т. д.).

Своя ноша

Еще одним способом заполнения пустого пространства для собственников ТЦ становятся вложения в собственные розничные проекты. Собственный розничный блок Tashir Group представлен сетями DIY гипермаркетов «Наш дом», киномультиплексов Cinema Star, предприятий быстрого питания корпорации «Гранд-фуд», а также рядом несетевых розничных бизнесов. Бренды «Ташир Пицца», «Кебаб Тун», суши-бар «Сутеки», развиваемые «Гранд-фуд», в некоторых региональных проектах компании практически полностью заполняют фудкорты.

Схожим образом поступили и владельцы ТРЦ «Светофор» в Люберцах с освободившейся буквально накануне открытия площадью под кинотеатр — открыли за свой счет собственный кинотеатр. И в ТРЦ «Версаль» в Ульяновске с фудкортом (заполнили большую его часть, купив франшизу), чем в итоге остались весьма довольны, добавляет Ковров. По его оценке, стоимость франшизы в зависимости от торговой марки предприятия общепита составляет от 2 млн до 15 млн руб. Для кинотеатра это несколько миллионов долларов.