Что такое ипотека?

Все большее и большее количество людей сегодня решается на ипотеку. Причем, значительная часть рассматривает ипотеку, как альтернативу проживания на съемной жилплощади или совместно со старшими родственниками. По данным статистики, около 35% заинтересованных в ипотеке арендуют жилье. А это, с одной стороны, прямое доказательство их кредитоспособности, а с другой - мощный стимул в поиске путей решения жилищного вопроса. Действительно, суммы за аренду жилья часто сопоставимы с ежемесячным платежом по кредиту. Ну или, хотя бы, с процентами по нему. Так зачем же отдавать эти деньги “в никуда”, если можно расплачиваться ими за собственное жилье?

Однако, как и в любом серьезном деле, здесь требуется достаточный объем информации и хорошая подготовка. Каковы же основные этапы ипотечного кредитования? На что нужно обратить особое внимание? И какие ошибки важно не совершить, чтобы сделка прошла максимально быстро и успешно? Во-первых, важна…

Реальная оценка своих потребностей и возможностей

Не нужно думать, что ипотека подарит Вам “царские хоромы” в лучшем районе города. То, на что Вы можете расчитывать, зависит от многих факторов: в первую очередь от платежеспособности, то есть, Вашей зарплаты и суммы, которую Вы сможете вностить ежемесячно в счет погашения кредита; затем, от обеспеченности квадратными метрами (в случае залога имеющейся недвижимости) и наличия собственных накоплений (на первоначальный взнос по кредиту); ну и, ко всему прочему, от возраста, образования, стажа, вида профессиональной деятельности, количества членов семьи, наличия иждивенцев, кредитной истории, “цвета” доходов, размера дополнительных расходов при оформлении сделки с недвижимостью и т.д. и т.п.

Совет 1: не пугайтесь вышеперечисленного списка влияющих факторов и не опускайте руки. В условиях жестокой конкуренции банки упрощают уловия кредитования и требования к заемщикам и часто идут навстречу своим клиентам. Например, если среднемесячный заработок Вашей семьи не так уж велик, - банк рассмотрит вместе с Вашими доходы Ваших родителей. У вас нет накоплений? - Есть программы кредитования без первоначального взноса. Нет собственных метров? - Берите займ под залог приобретаемого жилья. Ваш доход преимущественно серый или черный? - Сотрудники банка имеют свои способы добычи информации по подтверждению таких доходов. Безвыходных ситуаций не бывает. Нужно только найти правильный выход. Дальше необходимо…

Определение цели

Другими словами, Вы должны конкретно решить, что хотите приобрести с помощью ипотеки: квартиру, коттедж, блок в таунхаусе; на вторичном рынке или в новостройке; а может, Вам нужны средства на ремонт или дострой дачи. От этого выбора будет зависеть вид кредитной программы и сопутствующие расходы на оформление сделки с недвижимостью. Затем следует…

Выбор банка и ипотечной программы

Не раз уже писалось о том, что количество банков перевалило за сотню, а количество ипотечных программ исчисляется уже тысячами. Причем, нет ни одной программы, которая подошла бы каждому. Учитывая стартовые возможности, необходимо выбрать из огромного числа существующих подходящую именно Вам по всем параметрам кредитную программу. Здесь у Вас есть два пути…

- Обратиться к специализированной компании - ипотечному брокеру, сотрудник которого сам подберет программу, отвечающую Вашим требованиям, желаниям и возможностям; правильно оформит все необходимым документы, в том числе и заявку на кредит, подсказав, на что именно нужно сделать акцент, а чего лучше не указывать, для большей вероятности положительного решения; будет общаться с продавцами, оценочными и страховыми компаниями, нотариусом и другими участниками рынка жилья. Если же в данный момент по тем или иным причинам кредит для Вас недоступен, то брокер проведет планирование кредита на будущее, чтобы мечта могла осуществиться. Правда, найти действительно хорошего брокера не так то просто, да и стоимость его услуг колеблется где-то в районе 1-1,5% от суммы кредита. Так что, в некоторых случаях имеет смысл сэкономить и…

- Разобраться в программах самостоятельно. Практически все банковские программы по ипотеке представлены в Интернете, и информация о них регулярно появляется в прессе. Правда, отнестись к этому процессу нужно со всей серьезностью, потому как хорошее понимание предмета поможет избежать многих подводных камней и разочарований. На сайте ReatyPress.ru можно сравнить условия ипотечных продуктов и выбрать из них самый приемлемый, зайдя в раздел ипотечные банки.

На этом этапе Вам предстоит определиться с суммой кредита, валютой, процентными ставками и сроками кредитования.

Совет 1: Чтобы узнать возможную сумму, которую сможет выдать Вам банк, нужно умножить свой месячный доход на 82 (примерно).

Совет 2: При выборе валюты стоит обращать внимание на соответствие / не соответствие валюте доходов (если соответсвует, то Вы сможете обезопасить себя от возможных колебаний курса иностранной валюты).

Совет 3: Помните, что, чем больше срок кредитования, тем выше процентная ставка.

Совет 4: Не стоит отдавать предпочтение какому-то банку только потому, что у него самые низкие процентные ставки. Существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита, которые в некоторых случаях могут заметно увеличить полную стоимость кредита. Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты Вам будет необходимо сделать дополнительно, и какие дополнительные сборы Вам придется выплачивать в течение всего кредитного периода. Кроме того, процентная ставка, указанная кредитным учреждением, не всегда начисляется на реальный остаток. Например, изменение ссудной задолженности может учитываться при начислении процентов по прошествии 3-х месяцев после реального погашения основного долга, а это заметно повысит ваши выплаты за пользование кредитом. Таким образом, Ваша реальная процентная ставка по кредиту может оказаться намного выше номинальной.

На следующем этапе пути…

Заполнение анкеты на получение ипотечного кредита, оформление документов, андеррайтинг (проверка платежеспособности клиента и определение максимальной суммы его кредита)

Скажем сразу, оформление документов - занятие не из легких. Ситуации типа: “срок действия справки истек, несите новую” или “бланки заполнены неверно, начинайте с начала” - не редкость. Но, в основном, это, конечно, зависит от компенентности банка, организованности и слаженной работы всех звеньев в цепи ипотечной сделки.

Совет 1: При андеррайтинге следует постараться создать впечатление серьезного и ответственного человека. Не помешает одеться в деловом стиле и выучить ответы своей анкеты.

В стандартный набор документов для получения ипотечного кредита входит обычно: заявление заемщика; копия паспорта; копии различных свидетельств (о заключении/расторжении брака, о рождении детей, брачного договора); копия трудовой книжки; копии дипломов об образовании; справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка (если она не дает представления о реальном доходе, то потребуется справка, с подписью главного бухгалтера и печатью фирмы); квитанция об оплате сборов банка за рассмотрение заявки (если есть); копия водительского удостоверения; копия военного билета (если еще могут призвать в армию); копии документов, подтверждающих наличие движимого и недвижимого имущества; документ, подтверждающий стоимость объекта недвижимости (договор купли-продажи); свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости; документ, который подтверждает наличие суммы, составляющей разницу между суммой кредита и стоимостью приобретаемой квартиры (предъявляется при выдаче кредита).

Далее следует…

Поиск квартиры, подходящей по стоимости и качеству под условия кредитования и Ваши требования

Можно прийти в банк с готовым объектом недвижимости. В этом случае банк рассматривает все документы, при положительном решении оформляет кредитную документацию и выдаёт кредит. А, если Вы еще не уверены, в том, что банк даст Вам кредит, и у Вас пока нет подходящего варианта с жильём, банк принимает пакет документов, рассматривает их, озвучивает решение и сумму кредита, а Вам предоставляется время на поиск подходящей квартиры. Затем Вы приносите необходимые документы и юридическая служба банка рассматривает правильность оформления.

Регистрация права собственности

Как правило, при ипотечных сделках используется ускоренная регистрация за 2 недели. Обычная регистрация длится месяц. Часто, покупатель квартиры вынужден оплачивать этот расход, поскольку это является требованием продавца.

Страхование

За день до проведения сделки подписывается договор комбинированного страхования. Обязательны 4 вида страхования: жизни, трудоспособности, титула - права собственности и объекта недвижимости. В первую очередь проверяется право собственности - сколько раз происходил переход данного права, в течение какого времени. Если собственники менялись слишком часто, в страховании, как правило, отказывают. Страховщики анализируют, были ли прописаны в квартире несовершеннолетние, недееспособные, осужденные, при каких обстоятельствах они выписаны. Расходы по страхованию несет заемщик, но страхуются риски банка, и при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться в пользу банка.

Также на этом этапе банк анализирует техническое состояние дома, наличие несогласованных перепланировок в квартире. У каждого банка свои требования к перепланировкам. Нередко при наличии в квартире несогласованных перепланировок банки не соглашаются давать кредит до тех пор, пока продавец их не согласует или не приведет все в прежнее состояние. После того, как банк принял положительное решение, назначается день проведения сделки и день подписания кредитного договора с банком.

Несмотря на то, что подписание договора является ключевым этапом сделки, оценка квартиры сертифицированным специалистом также носит принципиальный характер. Без профессионала здесь не обойтись, потому как банки выдвигают целый ряд своих требований к покупаемой квартире. Случается, что выбранная клиентом квартира оценивается банком ниже стоимости, назначенной продавцом. В этом случае банк согласится дать кредит в размере 70-80% оценочной стоимости.

Если же квартиру ищет риелтор, то придется сначала внести залог, а затем как можно быстрее добираться до квартир, которые он предлагает. После одобрения квартиры риелтор вносит аванс и начинает собирать документы, которые затем отправляются на согласование к юристам банка, агентства недвижимости и страховой компании. Процедура одобрения и оценки длится от недели до четырех. Часто за это время квартира успевает подорожать, и сделка может сорваться.

Совет 1: Не оформляйте покупку квартиры без профессиональной технической экспертизы!

Любое утверждение продавца о техническом состоянии квартиры должно быть документально подтверждено. Помните, что покупая жилье на вторичном рынке, Вы имеете большую вероятность столкнуться со вздутием паркета или протеканием потолка, поэтому постарайтесь точно выяснить, когда в квартире последний раз делался капитальный и косметический ремонт. Для проверки технического состояния квартиры лучше всего нанять независимого технического эксперта, который по результатам осмотра составит письменное заключение, где будут указаны все достоинства и недостатки технического состояния данной квартиры на момент ее проверки.

Совет 2: Уделяйте особое внимание проверке юридической чистоты квартиры!

На профессиональном языке такая проверка называется “проверка чистоты титула”. Данный термин подразумевает под собой выявление всех лиц которые имеют какие-либо права на данную квартиру или потенциально могут их иметь, проверку на наличие обременений со стороны третьих лиц и ущемление прав бывших владельцев квартиры в предыдущих сделках по отчуждению.

Совет 3: Внимательно изучайте все документы перед подписанием!

Никогда не подписывайте документы в спешке. Попросите у своего контрагента копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и если у Вас возникли вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания. Более предпочтительно было бы еще раз внимательно прочитать все бумаги перед их подписанием в момент заключения сделки.

Подписание договора

В обязательном порядке удостоверяется нотариусом. Важный момент - проведение расчетов между сторонами: как правило, заемщик, подписав кредитный договор, получает средства на свой счет. Затем снимает деньги со счета и в присутствии продавца закладывает их в банковскую ячейку. Продавец получает ключи от ячейки и подписывает договор о том, что получить доступ к ней он может только с зарегистрированным договором купли-продажи.

Получение ключей

После подписания акта приема-передачи квартиры, заемщик получает долгожданные ключи от квартиры. Несмотря на некоторые ораничения (невозможности перепланировки или аренды квартиры без согласования с банком или невозможности продажи и обмена жилья до полного погашения кредита), заемщик сразу становится ее собственником, может жить в квартире и прописывать там всех членов своей семьи. Дерзайте!