Как сохранить приобретенную по ипотеке квартиру

(из практики Адвокатского бюро «Право.Недвижимость.Семья.»)

К нам все чаще обращаются граждане с просьбой помочь сохранить квартиру, приобретенную по ипотеке в стадии судебной тяжбы с банком-кредитором. Характерные вопросы, могли бы помочь им самостоятельно сделать правильные шаги, если они оказались вынужденно в статусе должников.

В каких случаях судом может быть обращено взыскание на заложенное по ипотеке жилое имущество?

* в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства;

* в случае неуплаты или несвоевременной уплаты (с нарушением сроков оплаты, указанных в Информационном расчете) суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное, согласно ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года.

В договоре об ипотеке, кредитном договоре могут быть указаны и иные условия, для требования залогодержателя о досрочном исполнении обязательств:

* это и не выполнение условий Договора страхования;

* грубое нарушение залогодателем правил пользования заложенной квартирой либо правил ее содержания или ремонта;

* неисполнение залогодателем обязанности принимать меры по сохранению заложенной квартиры, при условии, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенной квартир;

* необоснованный отказ залогодержателю в проверке заложенного имущества;

* и другие, указанные в договоре.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодержатель имеет право обратиться с иском в суд об обращении взыскания на заложенное имущество, при условии, если оно заложено для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами. А именно, при систематическом нарушении сроков внесения денежных средств - при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Залогодержатель может вернуть свои денежные средства по договору ипотеки только путем обращения в суд, или он может забрать квартиру без такового?

Обращение взыскания на заложенное имущество возможно как по решению суда, так и по соглашению сторон (внесудебный порядок) кредитного договора или договора об ипотеки. Предмет залога в обоих случаях будет реализован с соблюдением правил, установленных Гражданским Кодексом РФ.

Внесудебный порядок допускается на основании письменного соглашения между Залогодержателем (кредитором) и Залогодателем (собственником имущества). Данное соглашение может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора.

Закон допускает заключение такого соглашения только при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано и до заключения договора об ипотеке.

Внесудебный порядок взыскания согласно ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) не допускается, если:

* для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа (в практике это, например, органа это опеки);

* предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

* предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;

* предметом ипотеки являются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки в государственной собственности;

* предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

* предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной ( это в том случае, когда на совершение сделки требуется нотариальное согласие второго супруга) установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;

* предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;

* предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности.

Возможно ли каким-то образом отсрочить исполнение решения суда об обращении взыскания на заложенное по ипотеке имущество?

В судебном процессе можно заявить соответствующее ходатайство об отсрочке исполнения решения о взыскании и обращении взыскания на заложенное по ипотеке имущество. И суд, рассматривая все обстоятельства дела, выслушав мнение противоположной стороны, третьих лиц, удовлетворит или откажет в данном ходатайстве.

П.2 ст.350 ГК РФ действительно позволяет суду по просьбе ответчика (залогодателя) в решении об обращении взыскания на заложенное имущество указать об отсрочки его продажи с публичных торгов на срок до одного года. И хотя отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки, эта мера, тем не менее, существенно повлияет на возможность Заемщика-залогодателя поправить свои дела. В нашей адвокатской практике по каждому второму делу суд удовлетворяет ходатайство адвоката об отсрочке исполнения решения суда.

Много вопросов от граждан поступает в Адвокатское бюро «Право.Недвижимость.Семья.» по порядку определения начальной продажной цены заложенного имущества. Вернее с не согласием цены квартиры на момент судебного разбирательства.

В этом случае надо помнить, что начальная продажная цена определяется по решению суда. А это значит, что если вы не согласны с представленным истцом Отчетом об оценке предмета ипотеки, вы можете заявить ходатайство о проведении новой оценки.

Расходы оценщика в этом случае лягут на вас согласно действующему гражданско-процессуальному законодательству РФ, где обязанность доказывания лежит на стороне, ссылающейся на определенные обстоятельства. Если вы упустите свои возможности, Служба судебных приставов будет выставлять на торги по той цене, которая указана в решении суда.

Примечателен такой случай из адвокатской практики. Обратился гражданин, у которого на момент обращения вступило в законную силу решение суда о взыскании и обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру), и Служба судебных приставов уже провела торги один раз (которые были признаны несостоявшимися). Цена квартира была определена банком 2 года назад, согласно Отчету об оценке, в четыре раза дешевле даже цены сего дня. И только благодаря усилиям адвокатов-специалистов мы смогли удержать квартиру и продать ее по цене настоящего рынка недвижимости.

Каков порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства?

Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за 30 дней, но не ранее, чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющимся официальным информационным органом, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроках и порядке, указанных в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. При нарушении условий проведения торгов, можно в судебном порядке признать торги недействительными.

Обратите внимание, вы можете присутствовать на публичных торгах как лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка, для чего должно быть специальное решение.

Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В каких случаях торги могут быть признаны несостоявшимися?

Статья 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» совершенно четко отвечает на этот вопрос:

* на публичные торги явилось менее двух покупателей;

* на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

* лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися, есть возможность у Залогодержателя (кредитора) и Залогодателя (собственника имущества) для заключения соглашения о приобретении Залогодержателем заложенного имущества по начальной продажной цене, указанной в решении суда, чтобы зачесть все требования кредитора.

Если такового не произошло, назначаются повторные торги. Но тогда начальная продажная цена, вызванная вышеназванными причинами, снижается на 15%. Публичные торги проводятся в обычном порядке.

Если и второй раз торги будут признаны несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков.