Ипотека: куда заплыла процентная ставка

Подписав несколько лет назад кредитные договоры, многие ипотечные заемщики только сегодня начинают, что называется, на своей шкуре понимать, какие пункты имеются в этих документах. Особенно «повезло» заемщикам, которые брали кредит не под фиксированную процентную ставку, а под плавающую, которая сегодня ставит «спортивные» рекорды.

В январе клиенты одного из крупных и уважаемых ипотечных банков испытали шок: к ним пришли письма, уведомляющие, что проценты по выплачиваемым ими кредитам увеличиваются. Сами по себе подобные новости сегодня мало кого удивляют (привыкли, знаете ли, за время кризиса к плохим известиям), однако в данном случае поражали воображение цифры: вместо прежних 13-16% годовых в рублях платить стало надо по 27-30% (!).

Пообщавшись с родным банком, а также написав, как водится, коллективную жалобу в Центробанк, ипотечные страдальцы с изумлением узнали, что их кредитор прав: он действительно имел право увеличить проценты, и именно в таком объеме. Все дело в том, что ставка, указанная в кредитном договоре – «плавающая».

Как рассчитывается «заплыв»

Вопрос о процентной ставке – один из существеннейших пунктов кредитного договора. Здесь возможно два варианта: либо ставка однозначно прописана в виде цифры (например, «11% годовых в долларах США») – в этом случае она называется фиксированной. Альтернатива – ставка плавающая. «Она состоит, - разъясняет Марина Галактионова, директор по развитию партнерских отношений компании «КРЕДИТ МАКС», - из двух частей: «базы» - изменяющегося во времени индикатора рыночной ситуации и «банковской маржи» или надбавки – некоей неизменной величины, которая добавляется к базе».

Банковская маржа постоянна, ее размер прописан в кредитном договоре. А вот что такое «база»? Существует признанный финансистами всего мира индекс Libor (London Interbank Offered Rate – Лондонская межбанковская ставка предложения) – средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым банками, выступающими на лондонском рынке.

«Можно сказать, что LIBOR – это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуды друг другу, - говорит Марина Галактионова. – Ставка фиксируется Британской банковской ассоциацией (British Banker’s Association – ВВА) начиная с 1985 года ежедневно. Банки, входящие в базу расчета, предоставляют свои котировки между 11.00 и 11.30 по лондонскому времени. Около 12.00 публикуется так называемый фиксинг LIBOR, который рассчитывается путем внесения поправок и уточнений в предварительно полученные значения. Котировки банков упорядочивают, верхние и нижние значения отбрасывают, а оставшиеся усредняют».

Фиксинг LIBOR рассчитывается по семи важнейшим валютам: доллару США, евро, английскому фунту, японской иене, швейцарскому франку, канадскому доллару и австралийскому доллару. Соответственно, для кредитов в этих валютах этот индекс и берется в качестве основы при определении процентов по кредитам. А рубли? Ими в Лондоне, как известно, не торгуют. Для российской валюты, говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», существует отечественный индекс MosPrime Rate – он рассчитывается в Москве по похожим правилам.

Теперь вернемся к душещипательной истории, с которой мы начали эту статью. Кредитные договоры, которые подписали с банком его клиенты, были рублевыми, и ставка была прописана как MosPrime плюс 5-7%. До кризиса показатели индекса были в районе 8,5%, а к ноябрю минувшего года выросли до 22,5%. Так что размеры ставки по ипотеке совершенно «законно» достигли почти 30% годовых, тут нет никакого мошенничества…

Возможны комбинации

Кроме фиксированных и плавающих, бывают и гибридные кредиты. «На начальном этапе, который может продолжаться 1-5 лет, ставка устанавливается фиксированной, - говорит Марина Галактионова («КРЕДИТ МАКС»). - Как правило, ставка существенно ниже ставки ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, но выше, чем по обычным ипотечным кредитам с плавающей ставкой. После этого периода ставка начинает «плавать» в зависимости от рыночного индекса точно так же, как и в обычном кредите с плавающей ставкой».

А один из банков даже придумал такую схему: ставка фиксированная, но у банка есть право в одностороннем порядке повысить ее, если резко вырастет LIBOR. Все по закону: записано в кредитном договоре, и подпись заемщика имеется.

Есть и еще один аспект. В последние месяцы ставки по межбанковскому кредиту росли, и банки, естественно, не утаивали это обстоятельство от своих клиентов. Что будет, если процесс повернет вспять – не станут ли «забывать» извещать своих должников, что платить теперь нужно меньше? Наши эксперты затруднились ответить на этот вопрос – прежде всего, потому, что такая ситуация еще не складывалась. Но – зная реалии отечественного бизнеса – можно порекомендовать заемщикам пристально следить за индексами – тем более что отыскать их в интернете не проблема.

Плавающие маскируются под маленькие

Предлагая своим клиентам ту или иную форму процентной ставки, банк, разумеется, думает, прежде всего о собственных интересах. Изменить что-то заемщик тут вряд ли в силах – однако стоит хотя бы разобраться в этих резонах.

«Каждый банк принимает на себя всевозможные риски, связанные с финансовым положением в стране, стабильностью, дефолтом заемщика, с ликвидностью обеспечения, - объясняет Марина Галактионова («КРЕДИТ МАКС»). – При рефинансировании ипотечных кредитов стараются привлекать как можно более «длинные» ресурсы. Но, как известно, чем «длиннее» привлеченные деньги, тем они дороже. При плавающей ставке банк может рефинансировать свой портфель ипотечных кредитов с помощью «коротких» ресурсов, длина которых сопоставима с периодом переустановки плавающей ставки».

Добавим еще некоторые соображения. Не будет сильным преувеличением сказать, что конкуренции на нашем ипотечном рынке еще толком и не было – кредитование только-только стало становиться на ноги, как было прихлопнуто кризисом. В США и Европе, понятно, иначе – там были периоды (и очень длительные), когда банкам приходилось самым натуральным образом бороться за клиентов. Как? Лежащее на поверхности решение – предложить более выгодные условия, т.е. ставку пониже. Но для банка это невыгодно, а подчас и рискованно. Вот бы сделать так, чтобы ставка выглядела поменьше, чем была таковой по существу! «Плавающий» вариант как раз из этой серии. Во-первых, можно произнести цифру маржи. Поди плохо – кредит у нас «индекс LIBOR плюс 3%». О LIBOR’е клиент через пять минут забудет, а «3%» засядет в голове крепко. А во-вторых, процент и на самом деле получается ниже, но «с подстраховкой» для банка – именно в тот момент, когда ему нужнее всего деньги (периоды кризисов на рынке), ставки для клиентов повышаются.

В результате, как отмечают все эксперты, плавающие ставки очень популярны на Западе. Наши банкиры, похоже, просто не успели раскусить всю их привлекательность…

Когда она выгодна клиенту

Теперь посмотрим со стороны заемщика. «Плавающая» ставка в периоды, когда в экономике все хорошо, действительно ниже – это несомненный плюс. Однако не забудем, что повысится процент как раз тогда, когда момент будет самый неудачный: кризис – он для всех кризис… Фиксированная ставка – это гарантия, бОльшая надежность. Стоит напомнить, что банки предпринимали попытки поднять ставки и в случаях, когда процент фиксирован – в этом случае они пытались аргументировать снижением стоимости залога или изменением общей экономической ситуации, и наш журнал уже писал об этом: «Ипотека: банк потребовал доплатить досрочно. Что делать?».

И тот очевидный факт, что продолжения эта история не получила, лучше всего говорит о том, что размер процента, «русским по белому» записанный в договоре, является гарантией.

В общем, есть только одна ситуация, когда заемщику выгоднее плавающая ставка: если все в экономике спокойно, и он видит, что процент по кредиту выходит выгоднее. Но даже в такой ситуации «плавать» рекомендуется только тем, кто рассчитывает погасить ипотечный кредит досрочно: например, вы намерены через полгода после покупки новой квартиры продать старую и рассчитаться с банком. Если же ипотека подразумевается «по-настоящему», на 15-20 лет, то плавающую ставку следует признать очень рискованной.

Что делать «пловцам»?

Действительно, что делать тем, кто уже попал в подобную ситуацию? «Если финансовая ситуация осложнилась, стоит попробовать договориться о фиксации процента, - считает Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель». - Очень важно наладить контакт с банком. Не стоит забывать и о том, что банк, прежде всего, заинтересован в возврате своих средств. «Закручивая гайки», он рискует превратить добросовестного клиента в неплательщика».

Действительно, в том самом банке, на который пытались пожаловаться незадачливые заемщики, жалобщиков собираются переводить на фиксированную ставку. Но – каждого в индивидуальном порядке. Поэтому какие-то общие правила игры установить пока что тяжело. Можем предположить, что бесплатно их никто никуда не переведет – наверняка обложат такими «комиссиями», вот это точно.