Правовое регулирование риэлторской деятельности

В настоящее время большинство россиян по соображениям экономии времени или в силу недостаточной компетентности предпочитают совершать сделки с жильем при активном участии агентств недвижимости, которые оказывают содействие в получении и оформлении документов, консультируют в части налогообложения, берут на себя взаимодействия с жилищно-коммунальными органами, бюро технической инвентаризации, нотариусами, паспортно-визовыми службами, банками, государственной регистрационной службой. Выстраивают технологии продаж, подбирают подходящий вариант сделки, помогают в оформлении наследства, ипотеки, обмена жилья, оказывают прочие услуги, под общим названием – риэлторская деятельность.

Однако, для того, чтобы оценить эффективность правового регулирования необходимо определить, что же представляет собой риэлторская деятельность в правовом смысле?

Первоначально её определение содержалось в Положении о лицензировании риэлтерской деятельности, утвержденном постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407. В п. 2 Положения указывалось, что под риэлторской деятельностью понимается «осуществление юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованными лицами (либо по доверенности) деятельности по совершению от их имени и за их счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованных лиц гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них».

В мае 2002 г. в связи с изменениями в законодательстве о лицензировании Положение утратило силу без какой-либо адекватной замены. В Гражданском кодексе РФ такой термин не используется. Действующий же ныне Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 08.08.2001 № 128-ФЗ не предусматривает лицензирования риэлторской деятельности, что позволяет заниматься достаточно доходным бизнесом любым юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.

В результате, правовое регулирование риэлторской деятельности в России осуществляется по общим правилам без какой-либо специализации. В частности, это осуществляется законами и подзаконными актами конституционного и гражданского, налогового, административного и уголовного права. В целом, воздействуя на предпринимательские отношения, правовые установления сводятся к надзору и контролю за соблюдением прав потребителей услуг, антимонопольного законодательства, налогообложения и отчетности.

Вместе с тем, несмотря на то, что риэлторов общепринято называют посредниками и агентами, в Гражданском кодексе отсутствует нормативно определенный вид договора, унифицирующий права и обязанности риэлтора в ходе своей деятельности. Существующие же положения ГК РФ о договорах поручения, комиссии, агентского договора или действиях в чужом интересе без поручения, не опосредуют всего того многообразия отношений, которые возникают в современных условиях оказания риэлторских услуг.

Так, анализ договорной практики ведущих агентств недвижимости г. Омска показал, что лишь в редких случаях само наименование договора адекватно отражает характер и объем обязанностей агентства, что естественно вызывает недоверие у потенциальных клиентов. Ведь, вряд ли есть вид коммерческой деятельности, скомпрометированный в глазах общественности больше, чем риэлторский бизнес. На сегодняшний день в Омске, многие собственники недвижимого имущества, выходя на рынок недвижимости, стараются вообще не вступать в договорные отношения с агентствами, рискуя при этом в большей степени попасть в «сети к мошенникам» или стать пособником преступления. Поэтому неопытный продавец своей недвижимости может не только лишиться своего имущества, но и быть привлечен к уголовному расследованию. Так как, среди самостоятельно проводимых сделок, могут быть сделки, связанные с финансированием терроризма и легализацией доходов, полученных преступным путем. По Федеральному закону «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» от 7 августа 2001г. № 115-ФЗ, организации, оказывающие посреднические услуги при сделках с недвижимостью, обязаны становиться на учет в Росфинмониторинг для того, чтобы получить коды доступа к закрытому разделу сайта со списком лиц, причастных к экстремистской деятельности и терроризму. Конечно, рынок недвижимости в нашей стране достаточно молод и еще до конца не сформировался. Но для становления цивилизованного рынка все же необходимы специальные правила и нормы, которые понятны и известны всем.

Частичное решение проблемы найдено. В соответствии со ст.121 ГК РФ коммерческие организации могут создавать объединения в форме ассоциаций именно в целях координации предпринимательской деятельности. Так, была создана саморегулирующая организация – Российская Гильдия риэлторов. На сегодняшний день эта организация объединяет более тысячи членов, одними из которых являются Некоммерческие партнерства «Гильдия участников Омского рынка недвижимости» и «Омский Союз риэлторов». Например, в рамках Союза риэлторов принят «Кодекс этики и стандарты практики риэлторов Омской области». Также определяются основные направления в области подготовки специалистов на рынке недвижимости, разрабатываются специализированные, многоступенчатые, образовательные программы в области юриспруденции, налогообложения и управления, проводится добровольная сертификация риэлторских услуг, создана Конфликтная комиссия, осуществляющая внесудебное разрешение споров. Гильдия участников омского рынка недвижимости, являясь независимым, открытым профессиональным объединением руководствуется соблюдением интересов операторов рынка и безопасностью потребителей.

Таким образом, формирование в России корпораций профессиональных участников рынка недвижимости, добровольно подчинивших свою деятельность Кодексу этики и Стандартам профессионального поведения, безусловно, является положительной тенденцией. Их деятельность способствует становлению и закреплению цивилизованных отношений на рынке недвижимости. Возможно, такие общественные организации способны помочь сформулировать органам власти правила игры на рынке недвижимости. Тем более что подобное самостоятельное упорядочивание правил ведения риэлторской деятельности, тоже является своего рода правовым регулированием.