Сделка без риелтора: мифы и реальность

Если вы собираетесь купить, продать или разменять квартиру, то наверняка задумывались над тем, действительно ли так необходим риелтор, как принято считать? Возможно, опыт нашего читателя поможет вам правильно ответить на этот вопрос.

«В качестве свадебного подарка я получил согласие родителей на размен трехкомнатной квартиры на «двушку» и однокомнатную. Вариант обращения в агентство недвижимости был отклонен мной практически сразу: услуги риелторов, которые они оценивают в 4–6 процентов от стоимости каждой из квартир, оказались мне не по карману. Сегодня, когда обе наши семьи отпраздновали новоселье, авторитетно готов заявить: купить и продать квартиру самому можно! И вопреки всеобщему мнению возможность сделать это безопасно тоже есть».

Дмитрий САМОЙЛОВ

Итак, насколько правдивы слухи о необходимости риелторских услуг? Попытаемся разобраться.

Миф 1. Сбор документов — изнурительный и долгий процесс с непредсказуемым результатом.

Советы с форумов и рекомендации опытных знакомых на деле часто оказываются бесполезными. Всего один нюанс способен свести на нет «идеальный» план, составленный на основе чужого опыта. Например, отсидев бесконечную очередь в БТИ и заказав поэтажный план и экспликацию, вы можете выяснить, что вам необходима еще и справка об оценочной стоимости квартиры, а это фактически вернет вас в исходную позицию.

На самом деле. Причина, из-за которой возникают подобные ситуации, — элементарное незнание того, какие документы нужны, какие органы их предоставляют, каков порядок заполнения бланков и т. п. Однако сегодня есть возможность получить консультацию профессионального эксперта по любым вопросам вашей сделки. В частности, можно обратиться за составлением пошагового плана действий с перечнем и образцами необходимых документов, адресами и телефонами соответствующих инстанций, подробными рекомендациями для каждого из этапов и указаниями возможных рисков. С такой «инструкцией» вы совершите сделку правильно, так, как это сделал бы профессиональный риелтор: без рисков и досадных ошибок.

Миф 2. Квартира с «богатой» историей может уйти от вас вместе с деньгами.

Кому не приходилось слышать истории, когда «вдруг» после сделки объявлялись родственники прежнего владельца, по суду добивались восстановления прав собственности, а добросовестный покупатель оставался и без денег, и без квартиры? Увы, такое случается, и, если квартира перепродавалась много раз, проверка «чистоты» ее истории не будет лишней.

На самом деле. «Незащищенная сделка» — весомый аргумент агентств недвижимости в привлечении клиентов. Однако если разобраться, то их гарантии носят характер рекомендаций и строятся на основании изучения документации квартиры с выяснением возможных нарушений прав проживающих в ней людей. Такую же консультацию без остального комплекса услуг риелтора вы можете получить у юриста, правда, не у любого, а практикующего в сфере недвижимости.

Оценка комплекта документов с рекомендациями обойдется примерно в 10 000 рублей. Согласитесь, это не та сумма, ради которой стоит рисковать ценой квартиры. Но и не тысячи долларов риелторских комиссионных. И, главное, это будет оценка независимого специалиста: его гонорар не зависит от вашего решения покупать квартиру или отказаться от сделки, в отличие от агентства недвижимости, которое кровно заинтересовано в том, чтобы сделка состоялась.

Миф 3. Если сделку совершает непрофессионал, его все пытаются обмануть.

Не будучи профессионалом, того и гляди купишь квартиру по завышенной цене или, наоборот, поддавшись на провокацию, продашь свою «задаром». Кроме того что яму себе вы можете вырыть и сами, на рынке недвижимости полно охотников нажиться на вашей неопытности. Нехитрые приемы психологического давления могут обернуться подписанием соглашения на заведомо невыгодных условиях, повлечь проблемы с государственной регистрацией, а некорректно организованная процедура передачи денег может и вовсе привести к их потере.

На самом деле. На практике мошенников в сфере недвижимости не больше, чем в других доходных отраслях. Но если вдруг появятся сомнения, всегда можно привлечь профессионала к отдельным операциям: оценке квартиры, переговорам, торгу, составлению и подписанию договоров, процедуре расчетов. В этом случае вы платите лишь за отдельные услуги, те, которые вам действительно необходимы, а остальные можете выполнить своими силами.

Миф 4

. Агентство недвижимости все сделает за вас.

Принято считать, что, заключив с агентством договор на оказание услуг, вы автоматически избавляете себя от всех малоприятных сторон сделки и ваше участие ограничится лишь редкими встречами с риелтором и присутствием на ключевых этапах.

На самом деле. Как правило, это не так. Вам все равно придется оценивать объявления (пусть и из выборки риелтора), выезжать на просмотр или организовывать показы, участвовать в торге и обсуждении условий. Более того, вы можете не только не избежать проблем, но и приобрести новые: к примеру, ваш агент может оказаться посредственным специалистом, а если в числе его клиентов вы не будете приоритетным, то рискуете все время зависеть от его графика.

Миф 5. Сделка растянется на целую вечность.

Большинство из нас не бросит ради сделки работу и не отменит «на время» семью. Звонки (порой не вовремя, с нелепыми вопросами), поход за справками, показы и просмотры — все это хоть и посильный труд, но отнимает время, силы, нервы… В итоге — упущенные возможности: рост цен, потеря покупателей и вариантов.

На самом деле. Даже если у вас совсем нет времени (или желания), задумайтесь: ведь такая работа не требует высокой квалификации, а значит, и оплачиваться должна соответственно. Перепоручите мониторинг рынка, звонки, переговоры и показ квартиры родственникам, которые не столь заняты, как вы, или специалистам, оставив за собой лишь руководство сделкой. Таким образом вы выиграете время и при этом будете жить в привычном для вас ритме. Цены на такие операции вполне приемлемы и, главное, справедливы.

На примере своей сделки наш автор сделал расчет, который показал, что, даже привлекая максимальное число специалистов, он затратил бы на ее организацию гораздо меньшие средства, чем агентские комиссионные. А так как больший объем работы Дмитрий сделал своими силами, то выиграл существенно, при том что безопасностью не рисковал, времени и сил даром не терял. Не зря говорят: «Не Боги горшки обжигают». Нередко случается, что внушенные нам стереотипы на поверку оказываются не более чем мифами. Разоблачить их легко, главное — начать и действовать системно!

Мнение эксперта

Можно ли обойтись без риелтора?

Гульнара РАХМАНГУЛОВА, генеральный директор экспертного риэлт-бюро «Тактик&­Практик»:

Можно. Особенно теперь, когда доступна консультационная поддержка или профессиональное содействие на отдельных этапах сделки. Более того, наши клиенты приходят к выводу, что это оптимальный вариант: риелтор все равно не избавляет от участия в сделке и, по большому счету, не дает гарантий.

Подход, предложенный нами — вести сделку, подключая профессионалов лишь при необходимости, — устраняет все недостатки самостоятельной сделки, которые ранее были неизбежны: риски, ошибки, необходимость переделывать, эмоциональные переживания. При этом у вас есть возможность регулировать цену сделки в зависимости от степени вашего участия в процессе.

Например, если вам потребуется лишь составление договора и его регистрация, вы заплатите менее 8000 рублей, а если захотите максимально делегировать работу специалистам, то около 40 000 рублей. В любом случае это будет оплата конкретных услуг по фиксированной стоимости. То есть куда более справедливый принцип по сравнению с комиссионным процентом. Вы видите, сколько стоит та или иная операция, и имеете возможность оценить: выполнить ее своими силами или сэкономить время и поручить профессионалу.