Цена квадратного метра. Риэлтор или оценщик?

Первый вопрос любого здравомыслящего человека при принятии решения о продаже квартиры или загородного дома: «А сколько стоит мой квадратный метр?».

Традиционно за ответом на этот вопрос обращаются к риэлторам. Считается, что именно они и есть те самые специалисты, которые в состоянии быстро и точно определить цену, за которую необходимо продавать недвижимость.

По моему мнению, это неверно, и я хочу объяснить почему:

1. Риэлтор не консультант по определению стоимости недвижимости, он специалист по продаже недвижимости. Хорошему специалисту по продажам должны быть присущи, в первую очередь, такие качества как, например: умение грамотно и красиво говорить, уметь находить контакт с клиентами, располагать к себе людей, вызывая доверие, иметь респектабельную внешность, знать профессиональную терминологию, ориентироваться в рынке, иметь базовые знания в области договорных отношений. Ориентируясь именно на эти качества, кадровые службы риэлторских компаний принимают сотрудников на работу. К сожалению, для определения рыночной стоимости квадратного метра эти качества не нужны вовсе.

Когда мы говорим о специалисте по оценке, мы говорим, в первую очередь, о человеке, в обязательном порядке имеющем высшее образование и специальное оценочное образование. Опытный оценщик - это специалист, обладающий тонким знанием рынка, владеющий специальными знаниями и технологиями, аналитическим складом ума, математическими способностями, умеющий последовательно и логично исследовать предмет оценки.

2. Первая цель риэлтора - получить в свою компанию клиента. Вторая цель - продать и получить комиссию. Именно в последовательном достижении этих двух целей и заложена суть риэлторского бизнеса. Для достижения первой цели все средства хороши, для достижения второй - все средства, не преступающие закон. Таким образом, не трудно прийти к выводу, что насколько бы профессиональным и порядочным не был бы риэлтор, он лицо, заинтересованное в сделке.

В работе оценщика первые принципы, которые он обязан соблюдать - это независимость и незаинтересованность. И на самом деле это так, в силу хотя бы того, что по Закону "Об оценочной деятельности" вознаграждение оценщика никак не должно зависеть от стоимости оцениваемого им имущества и, уж тем более, оценщик не участвует в сделке купли-продаже и не получает комиссию от ее объема. Суть оценочного бизнеса заключается лишь в том, чтобы профессионально и компетентно, руководствуясь специальными знаниями, требованиями стандартов об оценке, используя оценочные технологии, дать представление заказчику и третьим лицам относительно рыночной стоимости имущества.

3. Как правило, при рекомендации о цене продажи или покупки недвижимости, риелтор руководствуется своим субъективным мнением и опытом. Риэлтор не осуществляет никаких расчетов ни в каком виде и руководствуется, зачастую, исключительно своей интуицией. Для его бизнеса это совсем не плохо, потому что экономит его время и деньги! А вот для Вашего кошелька…? Если во время осмотра риэлтером Вашей квартиры, после названной им рекомендуемой цены продажи, Вы спросите его, на что он ориентировался, он наверняка ответит, что давно в недвижимости, имеет очень большой опыт, что его компания одна из лидеров на этом рынке и что они таких квартир продают много и дорого, и сейчас на сайте подобных объектов висит изрядное количество, что главный его принцип - это профессионализм, удовлетворенность клиентов, юридическая безопасность сделки и т.д. и т.п. Это все очень здорово и, наверняка, чистая правда, но это не ответ на Ваш вопрос!

Оценщик же, как раз наоборот, максимально полно исследует рынок и объект оценки. Учитывает в своей работе множество факторов, в той или иной степени влияющих на результат. А одним из важнейших моментов является то, что он представляет результаты своей работы в письменном виде, имеющие доказательную силу, профессионально и компетентно обосновывая и доказывая свою точку зрения. Результаты его работы прозрачны, понятны и проверяемы. Именно поэтому ни одна сделка по приобретению недвижимости через ипотеку не проходит без участия профессионального консультанта по оценке рыночной стоимости.

4. В случае своей ошибки в определении рыночной стоимости недвижимости, риэлтор никакой юридической ответственности не несет. Определение рыночной стоимости даже не входит, как правило, в предмет договора с ним. В договоре просто фиксируется минимальная цена сделки, а если сделка проходит по более высокой или низкой цене, в зависимости от Ваших интересов, риэлтор получает дополнительную комиссию. Таким образом, цену ошибки при определении рыночной стоимости Вашей недвижимости приходится сполна оплачивать Вам.

Профессиональная же ответственность оценщика всегда застрахована в соответствии с требованием действующего законодательства. В случае причинения заказчику или третьим лицам убытков в результате некачественной оценки, пострадавшая сторона имеет право на их страховое покрытие.

Таким образом, получить наиболее точный, обоснованный и профессиональный ответ на вопрос: «А сколько стоит мой квадратный метр?» можно у профессиональных специалистов по оценке. На сегодняшний день стоимость работ по оценке жилой недвижимости не настолько велика, а сроки не так продолжительны, чтобы экономить на них, рискуя ошибиться и потерять несравнимо больше.

К тому же, вовсе не обязательно выставлять предложение о продаже квартиры или дома, точно указывая полученную от оценщика цену. Можно пытаться продать дороже или купить дешевле, рынок есть рынок. И вот тут риэлтерам нет равных!